マイホーム売却 3,000万円特別控除とは？『不動産売却・買取Lab』
マイホームを売却し売却益が出た場合、売却益に対して税金が課せられます。高額になる不動産売却では、課せられる税金も高額になるものです。
しかし、マイホームを売却した場合、3,000万円を控除できるという制度があり、この制度を適用することで税負担を大きく軽減できます。
ただし、適用要件や併用できる特例などさまざまな決まりもあります。ここでは、どのような制度なのかを説明をしていきたいと思います。
▼3,000万円特別控除とは
3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことです。
正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれ、
マイホームを売却した際に活用することで、税金を大きく減らすことができる制度です。
そもそも不動産を売却した場合、売却による利益は譲渡所得と呼ばれ譲渡所得税の対象です。
譲渡所得税は不動産の所有期間により税率が異なり、短期譲渡所得では39.63%と高い税率がかかってくるため、
納税額も１００万円を超えることも珍しくありません。
譲渡所得税の計算方法は、次のようになります。
譲渡所得税＝（物件の売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除）×税率（20～39％）
このように、高い税金が課せられる可能性のある譲渡所得ですが、
税金を抑えるための控除も多く用意されています。上記の計算式のように、
「特別控除」は売却価格から差し引けるので、課税対象となる譲渡所得を大きく抑えられ、
税負担の軽減が期待できるのです。
その中でも、代表的な特別控除が「3,000万円特別控除」です。
ただし、3,000万円特別控除はすべての不動産売却で利用できるわけではないため、適用要件を把握しておく必要があります。
▼3,000万円特別控除を受けるための適用要件
☆自分が住んでいる家屋か、家屋とともに敷地や借地権の売却であること
☆住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること
☆売った年の前年・前々年にこの特例、およびほかの特例を適用していないこと
☆売り手と買い手が親子や夫婦といった特別な関係でないこと
3,000万円特別控除を適用するには、自分が居住している物件（マイホーム）の物件であることが重要になります。
マイホームであれば戸建てだけでなくマンションなどでも適用可能です。
ただし、マイホームとして認められるためには、「居住用として使用しているか」が重要なポイントとなります。
マイホームを所有していても、転勤や親の介護のための同居などで生活拠点が異なる場合は、
マイホームと認められない可能性があるので注意しましょう。
また、すでに引っ越ししている場合、前のマイホームの売却で特例を適用できる期限が3年という点も
気を付けなければなりません。
▼適用除外となるケース
マイホームであっても、次のようなケースの場合は特例が適用できません。
☆3,000万円特別控除の適用だけを目的に入居していた場合
☆居住用家屋の建設期間中の仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居していた場合
☆別荘など主に趣味・娯楽・保養のための家屋
詳しい適用要件は、国税庁のホームページで確認できるので、該当するかを一度確認してみることをおすすめします。
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